做产业地产,一定要懂这5句话

发表时间:2020-09-07 10:02

从前,高利润的传统房地产行业进入高库存、低利润、竞争激烈的常态,加上土地、融资政策调控,地产企业急需扩展新的利润增长点。早在十多年前,就有地产企业提出多元化转型,且由于产业地产不仅符合国家战略,还能促进城市经济结构转型升级,因此产业地产将会成为新一片角逐的战场。

以下是硬创大道基于广泛交流与行业研究,总结出的重要观点,想要做好产业地产,一定要看透这5点!

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做的是产业配套+服务,为的是产城融合

产业地产做的是产业配套+服务,目的是以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,从而实现产城融合。

既然产业地产是服务于产城融合,那么配套空间就更需要向产业、向城市、向人靠拢,除了研发用房、办公用房,自然还要有商业、公寓、酒店、住宅等。而服务除了解决基础的报事报修,更要向产业端发力,为入驻企业提供和争取孵化、基金、高校合作、融资路演、上市等服务。

天下没有一模一样的两个产业园区

我们可以学习别人的经验,但不要生搬硬套别人的模式和路径。每一个园区都有属于自己的基因,这基因来源于地区、时代、入驻企业、所属行业、当地政策、人才结构、经济环境······统统有关。

“天时、地利、人和”都变了,橘生淮北则只能为枳。盲目模仿,区域不适配的园区终将等于失败。

区域经济发展阶段决定产业诉求的差异

中国是一个体型庞大的发展中国家,巨大的城市经济发展差异造就了不同城市对于产业诉求各有不同,企业要读懂城市需求,政府要求,产业诉求。

对于一线城市,土地利用集约化、产业发展高端化、高质化、绿色化、技术和模式的创新性是主要诉求。一线城市正在从规模发展转向高质量可持续发展道路上。目标是要跻身世界级一流城市行列。因此,一线城市早已开始对传统低附加值的大制造、高污染产业进行改造升级或者外迁清退。腾笼换鸟,引进高端制造业和高端服务业。

二线城市处于经济爬坡期,要同时兼顾自身快速发展又要向高附加值、高技术含量的新兴产业方向转型。因此,二线城市既要看当下(传统制造业根基),又要着眼远方(双高产业)。

三四线城市总体应是积极发展自身经济为核心。一方面吸引外迁产业入驻,一方面引入高投资、高产值的重大项目,为当地解决税收与就业问题。

政府主导,开发商协同

一个项目的开发是企业与政府的协同合作,其中政府占主导地位,企业配合政府。

企业做产业地产首先要想到的是“政府需要什么”,“当地缺少什么”,“我能带来什么”。很多企业做产业地产时经常犯一个错误,就是把自己所为的先进模式推销给政府,永远都是“我要干什么”,“你要帮我什么”。

永远记住,最优质的产业资源和政策资源都不在企业手里,不要动不动就告诉当地政府,我要打造一个你没有的东西,将北上广深的资源在这里聚集。

同城产业转移还得有产业基础,何况本地没有基础,要打造产业集群何其困难!

地方政府最大的痛点,是区域开发没有主题,没有观感,没有兴奋点,产业地产企业的机会就是帮助政府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务,而不是关系颠倒——我要做什么产业,要求政府来帮我。

产业地产的4个赢利点

1、招商引资、产业落地的“劳务费”;

2、适当比例的房地产开发销售;

3、租赁费用及资产升值;

4、通过产业培育赚来的钱。

赚取产业培育、产业运营获得的收入将是产业地产最高级的赢利点,例如整合产业资源举办各类论坛洽谈会等方式,充分发挥人才的圈子资源优势,精准对接细分行业,深入产业圈,挖掘产业链关键企业;研究产业变迁趋势,针对性分析产业转移动向、精准实现目标产业企业和本地产业发展对接;联合当地政府、高校、知名企业、中介机构、国际投行等,实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接,在各国成立科研中心、风险投资中心;对科创企业的培育、跟踪、筛选、孵化,助力企业上市,入股上市企业等等。


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