地产下半场:产业地产迎来新机遇

发表时间:2020-08-31 09:31

地产下半场,从2016年总书记强调房住不炒就已经开始了!那么什么才是地产下半场的关键词?

产业!

无论是最近广泛讨论的TOD、产城融合,还是传统产业转型升级的迫切需求或是新兴产业的蓬勃发展,都需要全新的产业配套和服务。

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虽然2020年我们经历疫情的侵袭,但早在疫情来袭之前,许多房企就已摩拳擦掌,希望乘着产业发展的政策东风,搭上产业地产的机遇快车。然而知易行难,地产企业在开发设计、工程建设等领域积累深厚,但这也往往限制了房企的运作方式——误以地产思维进行产业运营。

基于深度研究与广泛的行业交流,硬创君总结出了当下地产企业在产业地产方面的机遇、挑战和破局思路,相信本文能够为房企的产业破局之路提供参考借鉴。

回顾产业地产发展历程我们不难发现,产业地产是经历了由点至面,由面至体的立体式发展:

从纯粹的政府主导及规划产业,逐渐转变为现在的充分市场化主体参与;

从“大而全”的开发区或产城等大尺度经济区,逐渐分化为现在的各式各样“小而专”的专业产业园区;

从传统的粗放式产业地产开发,逐渐升级为现在的关注区域规划和产业环境,并围绕核心产业构建产业集群,带动区域发展。

绵延的发展离不开产业转型和城市更新这两大历史机遇。

产业转型:基于全球价值链重构和科技创新,从价值链低端向高端转型正是产业发展的自身规律;

城市更新:由于科技革命和产业变革带来的新经济新业态,帮助城市从衰败中觉醒并走向复兴。

二者合力正推动着产业地产的车轮滚滚向前。

“产业+地产”:下半场的新机遇

对处于行业发展下半场的房企而言,“产业+地产”对他们带来的好处不言而喻:

1、规避拿地竞争:自2016年以来,新一轮调控迟迟不见放松迹象,地产调控周期越来越长,土地和资金成本越来越高,房企经营压力增大。限价天花板难以突破,房企利润空间受到挤压,地王数量明显减少。同时,对于囊中羞涩的中小房企来说,想要通过传统的招拍挂拿地也正变得愈发困难。通过产业地产拿地已成为关键突破口,有了产业才有资格跟政府谈判区域如何规划、项目如何引进,以及最重要的土地如何配比,从而规避传统渠道的拿地竞争风险。

2、拓宽企业的融资渠道:常见的房企融资方式不外乎信用贷款和抵押贷款等传统债权类渠道,而产业地产能够提供新的融资方向。利用资产贡献的稳定现金流打包做成CMBS和REITs等证券化产品,可以在资本市场上的进行融资。更有实力的房企还可以探索产业基金、投资孵化等高端玩法,引入社会资本参与,进一步拓宽融资渠道。

3、能够受到资本市场的青睐:以物流园区为例,电商发展突飞猛进,高品质物流仓储需求逐年攀升,新一轮物流地产投资盛宴正全面铺开。

4、对于背后有产业的房企,还可以实现多产业协同提效的目标:如房企同时涉足其它产业,这类企业可以通过多产业协同提效,充分为地产主业赋能。

从地产转型产业:企业面临的挑战与破局

产业地产机遇浮现,但不少房企目前正处于摸索阶段,未探索出有效的运营模式,也有一些企业在转型中水土不服,其根本原因主要存在这3种心态或难点:

1、看不起:习惯了动辄百万千万的大钱、快钱,看不上小钱、辛苦钱;

2、看不懂:产业的玩法和逻辑与地产的产销模式似乎不同,难以看懂;

3、学不会:产业需要更多的运营和软性服务,是房企必须突破的难点。

更进一步来看,这些困惑可以从战略、组织和能力等三个维度来剖析审视——如何在房企原有主业框架下找准产业地产的位置,如何平衡整合不同业务创造出运营有效的组织,如何提升招商能力破解园区招商困局。这些都是房企转型产业聚集的难关痛点。因此,我们从战略明晰、组织重塑和招商升级三个层面,总结了房企产业地产破局之道。

战略明晰:先产业后地产,明确重点发力的收益方向

房企要做好产业地产,首先必须确立清晰的战略方向,到底是先“地产”还是先“产业”,究竟以哪个为主?

整体来看,住宅地产和产业地产本就是两种不同的模式,一个为了销售住宅而做产业,一个为了服务产业而销售住宅,过程先后顺序不同,追求也各不一样。虽然两种方式都可能是住宅销售,但对产业的生态繁荣效果有本质区别。

产业地产只有满足企业及员工安居乐业的诉求,才能实现园区自主有机运行,使产业生态繁荣,使房企水到渠成地实现盈利,同时满足政府的GDP诉求。

与此同时,相比住宅地产单一的销售性收益,产业地产的收益模式更为多元。既有租金及各类增值服务等经营性收益,也有园区特有的政府补贴类政策收益,还有通过资产升值所带来的增值性收益,甚至还能通过投资股权等资本运作来获得资本性收益。

房企可以根据自身能力模型和资源禀赋,选择合适的收益发力方向。例如,以服务为抓手,成为具有城市运营能力的复合运营商;以实体产业为基石,成为产业链条构造者;充分利用金融工具,小股操盘快速扩张;通过专业管理,输出品牌及服务,成为园区轻资产运营专家。可以说无论是哪种模式,都有着极为广阔的发展空间。

组织重塑:资本、产业、运营和服务基因缺一不可

战略方向已定,接下来就需要通过合理高效的组织来保障落地。这其中,对地产团队的价值定位和组织重塑则成为当务之急。

大部分房企的产业公司或产业管理团队,价值定位还停留在物业管理和运营管理的范畴,产业团队话语权不大,前期拿地和投资测算的决策权仍牢牢掌握在地产团队手中。在这样“强地产、弱产业”的附属架构下,产业逻辑的经营管理难以实现,产业地产的战略也无法顺利落地。

因此,组织结构调整的核心,一定是基于资产管理对资产全生命周期流程的价值把控,赋予产业团队资产管理的价值定位,给予其更多的话语权,改变当前的附属角色。具体来看,我们认为产业团队需要具备以下四大基因,缺一不可:

1、资本基因:产业园区投入周期长、回报速度慢,是否拥有完善的融资体系对于产业园区招商引资和运营发展至关重要。因此,园区的开发团队不仅要把控开发建设进度,更要承担项目资本筹措和外部资本运作等职能,必须具备核心的资本基因。

2、产业基因:与普通商业招商不同,园区招商更加注重产业资源注入和产业生态导入,比如基于园区定位和产业规划等内容,锁定主导产业、核心产业以及辅助产业,实行产业链招商,因而一定离不开产业基因。

3、运营基因:如果说物业管理是运营基础,类似“底薪”,为进驻企业提供最基本的待遇保障,那么商业配套就是进阶,属于“福利”,让入园企业不仅享有“基本工资”式的物业管理,更能体验到丰厚的“社会福利”式的配套设施。

4、服务基因:园区服务不单指日常经营管理的报事报修,还包括代办注册、财税咨询、人才培训和政务服务等增值服务,甚至涵盖产学研、创业孵化和知识产权等相关的产业服务,帮助入驻企业获得成功。

能力培养:通过筑巢引凤或带凤筑巢,引入产业生态

招商能力是园区运营最为核心的能力,这直接关系到产业地产项目的生死存亡,是房企转型产业的核心关注点。对于动辄以亩为单位的产业面积,传统的招商手段显然无法适配。关于产业园区招商,业内目前主要有以下两种典型思路:

其一是筑巢引凤,主要针对缺乏产业基因的企业。筑巢引凤的关键无疑是尽可能多地提供“引凤”的条件,比如税收优惠、生产要素保障、企业及产业服务和生活配套保障等,这些都关乎企业及员工未来的成长。只有提供最全面、贴心和专业的发展环境与体系,才能在众多的产业地产项目中脱颖而出。

其二是带凤筑巢,主要针对自身带有产业基因的企业,如国内大型实体龙头企业,其优势就在于建好的园区可以立即为我所用,导入自有产业后,联合产业链企业带动相关核心企业,激活整个上下游的服务企业,构造产业生态集群,从而最大程度地提高招商效率。

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地产下半场已至,在产业地产开启新一轮发展黄金期里,企业想要先拔头筹,一定要做两手准备:一手掌握强大资管能力,一手掌握丰富的生态资源,以服务为出发点,以产业代招商,满足企业安居乐业的核心诉求,相信无论是否具备产业基因,未来都将有机会在产业地产的市场上占据一席之地。


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